En cette crise sanitaire causée par le coronavirus, les droits et libertés du citoyen sont confinés à un petit espace. L’isolement derrière des portes fermées représente un risque que certains briment les droits d’autrui. Il est donc primordial pour chacun et chacune d’entre nous de s’informer de nos droits et de les faire respecter. Ceci est particulièrement vrai pour nos besoins essentiels, tel que le logement. Si vous êtes locataire ou propriétaire, cet article est pour vous.
Qu’arrive-t-il à mon dossier à la Régie du Logement durant l’urgence sanitaire due au COVID 19?
Si votre dossier avait une audience prévue dans les prochaines semaines, elle est annulée et sera reportée à une autre date. Toutes les audiences sont suspendues jusqu’à nouvel ordre, avec quelques rares exceptions de dossiers mettant en cause la santé et la sécurité ainsi que les dossiers d’accès au logement.
Pour connaître l’état de votre dossier, vous pouvez consulter votre dossier en ligne ou contacter la Régie du Logement par téléphone (leurs bureaux physiques sont fermés).
Si votre dossier n’a pas de date d’audience prévue à l’horaire, vous pouvez suivre l’évolution de votre dossier en ligne et le compléter en y déposant preuves et arguments.
Si vous souhaitez faire une demande d’urgence à la Régie du Logement, consulter un(e) avocat(e) permettrait de maximiser vos chances que la Régie accepte d’entendre votre cause malgré la suspension des audiences.
Le Tribunal de la Régie du Logement a rendu une décision sur ma situation récemment, est-ce que le COVID-19 change le jugement?
À priori, non. Toutefois, il y a quelques exceptions.
S’il s’agit d’un jugement ordonnant l’éviction ou l’expulsion du locataire, il est suspendu et le locataire ne peut pas être tenu de quitter les lieux. Le propriétaire peut déposer une demande en ligne auprès du Tribunal pour demander que l’éviction ou l’expulsion ait lieu malgré la crise du COVID-19. Toutefois, le locataire peut contester cette demande. Le propriétaire aura alors le fardeau de prouver que l’éviction ou l’expulsion doit prendre place pour des raisons de santé et/ou de sécurité.
On peut penser, par exemple, au propriétaire âgé de plus de 70 ans qui a obtenu une ordonnance d’éviction ou d’expulsion afin d’habiter lui-même ou elle-même le logement pour s’y confiner.
Veuillez noter qu’en vertu de l’article 112 de la Loi sur la Régie du Logement et de l’article 62 du Code de procédure civile, une partie qui ne respecte pas un jugement du Tribunal peut être déclarée coupable d’outrage au tribunal, et se voir imposer à titre punitif une amende allant jusqu’à 10 000$, ou 100 000$ pour les compagnies et associations.
Je dois me trouver un locataire / un colocataire, est-ce possible?
Le gouvernement du Québec a fortement déconseillé les visites de logement, mais ne l’a pas interdit en date du 26 mars 2020. Les visites virtuelles, par vidéoconférence, sont à prioriser, et les visites en personne devraient respecter les directives de santé, notamment :
- Désinfecter les lieux avant la première visite
- Planifier le moins de visites possibles
- Distancer les visites dans l’horaire
- Garder les visites aussi courtes que possibles
- N’accorder qu’un seul visiteur à la fois
- Garder une distance de 2 mètres entre individus
- Désinfecter les lieux, notamment les poignées de porte, après la visite
- S’informer sur la conformité du visiteur avec les directives gouvernementales des dernières semaines
Je dois me trouver un logement, est-ce possible?
Similairement à la question ci-dessus, les visites de logement ne sont pas interdites, mais fortement déconseillées. Les mêmes mesures préventives devraient être prises :
- Prioriser les visites virtuelles par vidéoconférence par exemple
- S’informer de la conformité des occupants actuels ou précédents envers les directives gouvernementales sur le COVID-19
- Demander à ce que les lieux soient désinfectés avant votre visite
- Demander à ce qu’une seule personne soit présente pour présenter le logement
Avant de visiter ou de choisir un logement, plusieurs questions se posent : ce logement présente-t-il un risque pour ma santé? Qui y a logé avant moi? Combien de personnes? Ont-ils voyagé à l’extérieur du pays ces dernières semaines? Sont-ils entrés en contact avec des gens susceptibles de porter le COVID-19? Ont-ils observé les directives gouvernementales depuis le début de la crise? Le logement a-t-il été désinfecté depuis le départ du dernier locataire?
Mon logement est une menace sérieuse pour ma santé et ma sécurité, quels sont mes droits?
Pour ceux et celles à la recherche d’un logement, sachez que l’article 1914 du Code civil du Québec vous permet de refuser de prendre possession d’un logement et de résilier le bail si le logement est impropre à l’habitation.
Similairement, les articles 1915, 1918 et 1972 du Code civil du Québec prévoient qu’un locataire dans un logement impropre à l’habitation peut :
- Demander au propriétaire d’accomplir ses obligations envers l’état du logement;
- Résilier le bail;
- Abandonner le logement;
- Être dispensé de payer le loyer pour la période durant laquelle le logement est impropre à l’habitation
En d’autres mots, le contexte actuel de crise pandémique pourrait faire en sorte que votre logement est impropre à l’habitation si des circonstances reliées au COVID-19 menacent sérieusement votre santé et sécurité.
Attention : toute crainte pour votre santé due au COVID-19 ne signifie pas que votre logement est impropre à l’habitation. L’article 1913 du Code civil du Québec indique qu’un logement impropre à l’habitation est celui « dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente. » Il est intéressant de noter ici que les notions de « menace pour le public » et « d’autorité compétente » font écho avec les mesures et directives gouvernementales sur le COVID-19.
Les tribunaux n’ont pas eu l’opportunité jusqu’à maintenant de déterminer quelles circonstances reliées au COVID-19 signifient qu’un logement est impropre à l’habitation. L’application de la loi n’étant pas claire, consulter un(e) avocat(e) serait judicieux si vous croyez votre logement impropre à l’habitation.
Si les bureaux de la Régie du Logement sont fermés et les audiences suspendues, comment faire valoir mes droits?
Le Québec est « en pause », mais la loi ne l’est pas. Vos droits et obligations juridiques ont encore leur pleine force, et sont peut-être même renforcés de par les difficultés que cause le COVID-19 à tous et à toutes.
Il y a plusieurs façons de conserver vos droits en ces temps difficiles, notamment :
- Vous informer de vos droits auprès de sources fiables tel un(e) avocat(e)
- Faire rédiger par un(e) avocat(e) une mise en demeure ou un avis légal
- Négocier une entente à l’amiable avec la partie adverse
- Mandater un(e) avocat(e) pour négocier une entente à l’amiable
- Préparer ou compléter votre demande pour le Tribunal de la Régie du Logement (préparer votre dossier plutôt qu’attendre permettra de déposer rapidement votre demande auprès du Tribunal, et ainsi devancer l’achalandage qui sera vraisemblablement causé par la réouverture des audiences)
- Faire rédiger par un(e) avocat(e) une reconnaissance de dette pour votre locataire
La grande majorité des litiges au Québec avant l’avènement du COVID-19 étaient réglés sans l’intervention des tribunaux. La suspension des audiences n’est donc pas un empêchement à régler les différends hors cours comme avant le COVID-19.
De plus, les nouvelles lois et directives des gouvernements provinciaux et fédéraux peuvent aider grandement aux propriétaires et aux locataires en conflit à trouver une entente.
On peut mentionner, à titre d’exemple, la Prestation canadienne d’urgence, le programme d’aide temporaire aux travailleurs, le report par les grandes banques des paiements d’hypothèque pour les propriétaires, ou encore le Premier Ministre Legault qui a récemment exhorté les propriétaires à faire preuve de compréhension et d’ouverture envers les locataires et leur difficulté à payer un loyer.
Les recours légaux suggérés ci-haut pourraient vous aider à régler des conflits tels que:
- L’incapacité du locataire à payer le loyer
- Les comportements d’un locataire, propriétaire ou colocataire qui est contraire aux directives gouvernementales sur le COVID-19
- La salubrité d’un logement
- Les modalités ou le prolongement d’un bail
- La recherche d’un nouveau colocataire
- Un comportement d’harcèlement du propriétaire
- Le droit d’accès du propriétaire au logement
- Le locataire qui veut reprendre le logement d’un sous-locataire
Si vous êtes touché par les problématiques de logement ci-haut mentionnées, ou encore avez des questions quant à vos droits et obligations en cette période de crise, les avocat(e)s de Neolegal sont là pour vous assister.
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Merci à Pierre-Luc Fréchette d’avoir rédigé cet article.