La location avec option d’achat d’un immeuble résidentiel est un contrat plutôt inhabituel dans lequel un locataire-acheteur s’engage à louer les lieux pendant un délai fixé au contrat et se voit octroyer la possibilité d’acquérir l’immeuble à un prix préétabli, auquel est normalement déduit un acompte accumulé pendant la location.

Les avantages pour le locateur-vendeur

Ce type de contrat permet notamment, pour le locateur-vendeur de sécuriser un locataire à long terme qui aura avantage à respecter ses obligations, notamment le paiement du loyer et l’usage du logement avec prudence et diligence. D’un côté plus pécuniaire, ce contrat, s’il y est spécifié que l’acompte est non remboursable, pourrait également permettre au locateur-vendeur d’encaisser un acompte, en plus du loyer réclamé, qu’il n’aura pas à rembourser advenant que la vente n’ait pas lieu.

Considérant que ce contrat n’est souvent pas notarié et est plutôt rédigé par des particuliers, sans modèle grand public, à l’opposition d’un bail de logement, par exemple, rappelons que le contrat doit notamment contenir les éléments suivants :

• Désignation de l’immeuble;
• Prix de vente de l’immeuble;
• Noms des parties;
• Loyer mensuel;
• Montant et fréquence de paiement de l’acompte, ainsi que s’il est remboursable ou non ( par défaut, l’acompte est remboursable);
• Mécanisme d’exercice de l’option (par exemple, par transmission d’un avis);
• Conséquences des manquements aux obligations des parties;
• Durée du contrat et mécanismes d’extension de durée;

Comme le fameux proverbe le dit si bien, Mieux vaut prévenir que guérir; un bon contrat, à cet effet, permet souvent d’éviter la judiciarisation des litiges, dans les problématiques décrites ci-après.

Quelles sont les problèmes possibles de la location avec option d’achat?

De nombreux litiges peuvent survenir suite à la conclusion d’une location avec option d’achat. Par exemple, si le marché immobilier a vu des hausses de valeur après la conclusion du contrat, le locateur-vendeur sera certainement plus enclin à vouloir résilier le contrat et pourra s’appuyer sur le non-respect du délai prévu au contrat, par exemple.

Si l’option d’achat n’est ainsi pas exercée, un litige possible pourrait toucher au remboursement de l’acompte payé depuis le début du bail par le locataire-acheteur. Tel que mentionné plus tôt, l’acompte est normalement remboursable, à moins de spécifications contraires au contrat.

Il est important de comprendre que si la location avec option d’achat est interprétée comme constituant plus une location qu’un contrat de vente avec pré occupation, et qu’il s’agit effectivement d’une location résidentielle, le locataire aura droit au maintien dans les lieux et à la reconduction du bail, comme tout locataire résidentiel dont le bail prend fin. Ainsi, malgré la fin de l’option d’achat, le locataire résidentiel pourra continuer de louer le logement en payant le loyer convenu au contrat et en cessant le paiement progressif de l’acompte. Ce droit peut certainement être utilisé comme pion de négociation pour le locataire-acheteur.

Quel est le tribunal compétent pour les locations avec option d’achat?

Considérant que le tribunal compétent pour la location résidentielle soit le Tribunal Administratif du Logement, et que les tribunaux compétents relativement à la vente soient normalement les tribunaux de droit commun, la jurisprudence applicable en matière de compétence pour l’interprétation et l’exécution des contrats de location avec option d’achat indique plutôt que ledit contrat doit être analysé afin de déterminer si la location, ou l’option d’achat, est l’opération juridique principale ou accessoire. En cas de doute, les tribunaux de droit commun seront normalement compétents.

Que faire en cas de problème avec votre location avec option d’achat?

Votre cocontractant locateur-vendeur refuse de vous vendre l’immeuble malgré votre respect du contrat? Vous êtes sur le point de conclure une location avec option d’achat et souhaitez vous protéger? N’hésitez pas à nous contacter et un conseiller pourra vous accompagner afin d’établir les étapes juridiques à suivre, telle une mise en demeure afin que votre cocontractant respecte vos droits.

Merci à Me Benoît Munger d’avoir rédigé l’article !
Avocat Droit Civil